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Sachverhalt:

Mit Schreiben vom 30.07.2020 hat Ratsherr Alexander Kloss die Auflegung eines städtischen Förderprogramms „Stube statt Shopping“ beantragt. Mit einer finanziellen Ausstattung von jährlich 50.000 € soll die Stadt Einbeck den Umbau von leerstehenden Ladengeschäften in barrierefreien/barrierearmen Wohnraum in der Einbecker Altstadt und bei Nachfrage auch in den Zentren der größeren Ortsteile Kreiensen, Salzderhelden und Greene fördern. (siehe Anlage 1)

 

In der Sitzung des Rates am 09.09.2020 wurde der Antrag um Vorstellungen der Gruppe Bürgerliste/GfE erweitert. Danach wird vorgeschlagen, die verschiedenen Anträge, Initiativen und Planungskonzepte zu bündeln. Es wird ein „Gesamt-Zukunftssanierungskonzept“ für die historische Altstadt/Ortskerne angeregt. (siehe Anlage 2)

 

Der Rat der Stadt Einbeck hat den Antrag a) und die Erweiterung des Antrages b) in den Ausschuss für Stadtentwicklung, Planung und Sanierung überwiesen. (Vorlage 2020/0136)

 

Stellungnahme der Verwaltung:

 

1. Ausgangslage

 

Mit dem Strukturwandel des Einzelhandels hin zu größeren Ladeneinheiten mit teilweise spezifischen Standortansprüchen und dem zunehmenden Onlinehandel brechen die wirtschaftlichen Grundlagen vieler kleiner Ladengeschäfte in der Innenstadt weg. Etliche dieser Geschäftsflächen werden daher in der bisherigen Funktion nicht mehr benötigt. Am Markt setzen sich angesichts nachlassender Nachfrage nur noch gut gelegene und in gutem Zustand befindliche Ladengeschäfte und Immobilien durch. Hinzu kommt bei zahlreichen Gebäuden in der Innenstadt ein über Jahre angewachsener Sanierungs- und Investitionsstau. Angesichts hoher Baukosten und einem niedrigen Mietniveau stehen Eigentümer bei angedachten Investitionen oftmals vor schwierigen wirtschaftlichen Konstellationen, wenn die notwendigen Investitionen nicht durch entsprechende Erträge refinanziert werden können. Daneben fehlt es vielen Eigentümern erfahrungsgemäß an kreativen und dem Objekt angemessenen Ideen, sowie oft am „Know-how“ für die Umnutzung und die Sanierung ihrer Gebäude. In der Folge zeigen sich zunehmend Leerstände. Durch die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID19-Pandemie werden sich diese Entwicklungen möglicherweise verstärken.

 

Eine städtebaulich richtige Entwicklung wäre die Umwandlung von bisherigen Ladenflächen zu zeitgemäßem Wohnraum. Dies würde die Wohnfunktion in der Innenstadt stärken.

 

 

2. Aktivitäten und Strategien der Stadt Einbeck

 

Die Stadt Einbeck versucht mit zahlreichen Förderprogrammen, Projekten, Maßnahmen und Initiativen die Entwicklung der Innenstadt zu einem attraktiven Ort für Wohnen, Arbeiten und zunehmend den Tourismus zu fördern und gleichzeitig damit das außergewöhnliche und baukulturell wertvolle Erbe zu bewahren und zeitgemäß zu entwickeln. Die Vermeidung und die Beseitigung von Leerständen ist inzwischen bei nahezu allen Projekten mindestens mittelbar eine wesentliche Zielsetzung.  

 

Die Aufstellung in der Anlage 3 gibt einen Überblick über die aktuellen Initiativen und Programme. Für die Innenstadt werden Einzelmaßnahmen insbesondere aus den folgenden Programmen und vom Rat beschlossenen Konzepten abgeleitet:

  • Integriertes städtisches Entwicklungs- und Wachstumskonzept (ISEK)
  • Städtebauförderungsprogramm Lebendige Zentren (ehem. städtebaulicher Denkmalschutz), hier: Sanierungsgebiet „Neustadt-Möncheplatz“
  • Kommunales integriertes Entwicklungs- und Handlungskonzept (IEK)
  • Städtebauförderungsprogramm Lebendige Zentren (ehemals Kleinere Städte und Gemeinden), hier: aktuell Maßnahme Altes Rathaus
  • Fachwerk5Eck mit etlichen Teilprojekten; aktuell: „Gute Nachbarschaft 2019“
  • Leitbild für die Stadt Einbeck  

 

Die Stadt Einbeck versucht vorrangig mit Investitionen und öffentlichen Fördermitteln aus geeigneten Förderprogrammen die öffentliche Infrastruktur zu erhalten und an zeitgemäße Anforderungen anzupassen. Eine unmittelbare Förderung von Privateigentümern erfolgt derzeit nur im Sanierungsgebiet „Neustadt-Möncheplatz“.

 

 

3. Förderprogramm des Landes Niedersachsen „Gute Nachbarschaft 2019“

 

Mit dem Förderprogramm „Gute Nachbarschaft“ geht die Stadt Einbeck neue Wege mit dem Ziel, bürgerschaftliches Engagement zu stärken und diese Kräfte gezielt im Sinne der Stadtentwicklung zu befördern. Oftmals deutlich erfolgreicher als der Verwaltung gelingt es der Bürgerinitiative Sch(l)aufenster (BI), einen Zugang zu Eigentümern aufzubauen. Im Einzelfall können damit über die Dekoration der Schaufenster hinausgehend Gespräche zu Sanierungsbedarf und Umnutzungsüberlegungen geführt werden. (siehe Mitteilungsvorlage 2018/2597-03-02)

 

Mit der Unterstützung der BI-Sch(l)aufenster durch das Programm „Gute Nachbarschaft 2019“ sollen die bisherigen Erfolge der BI gewürdigt werden, auch mit dem Ziel, diese für die Stadtentwicklung wichtige Bürgergruppe auch zukünftig für weiteres Engagement zu motivieren und erste Schritte zur nachhaltigen Entwicklung von Leerständen einzuleiten.

 

Einen ähnlichen Ansatz mit Einbeziehung örtlicher Akteure verfolgt die Stadt Einbeck derzeit vergleichsweise erfolgreich im Projekt „Entwicklung von Baumöglichkeiten in den Ortschaften“, indem die Ortskenntnisse und das Engagement der Ortsbürgermeister und Ortsvertreter für die Leerstandsbekämpfung und die Bereitstellung von Potenzialflächen für Bauinteressenten aktiv eingesetzt werden.

 

 

 

 

 

 

4. Schlussfolgerungen / Empfehlungen

 

4 a) Antrag „Stube statt Shopping“

Aus Sicht der Verwaltung weist der Antrag in die richtige Richtung. Eine Unterstützung privater Eigentümer kann für das städtebauliche Ziel der Leerstandsverringerung in der Innenstadt ein gutes Instrument sein. Es wird vorgeschlagen, diesen Ansatz zunächst mit bestehenden Planungsinitiativen zu verknüpfen. Hier bietet sich eine Unterstützung der Aktivitäten der BI Sch(l)aufenster im Rahmen des Projektes „Gute Nachbarschaft 2019“ an.

 

Hilfreich wäre es, wenn die Stadt ein Budget mindestens für die Erstellung von Sanierungsvoruntersuchungen oder Nutzungskonzepten für z.B. zukünftig von der BI über die Schaufensterdekoration hinausgehend "bearbeitete" Leerstandsobjekte bereitstellen könnte. Die Modalitäten müssten z.B. in Form einer Richtlinie entwickelt werden. Damit könnte neben dem ehrenamtlichen Engagement der Unterstützergruppe (Kontaktanbahnung, „Türöffner“, Erstberatung) ein wichtiger nächster Schritt bei der Umnutzung von Leerständen (Laden in Wohnen) gelingen.

 

Mit einer Unterstützung von aktiven Eigentümern würde die Stadt Signale setzen, die zeigen, dass sich gekümmert wird, dass das vorangehende bürgerschaftliche Ehrenamt in diesem Bereich gewürdigt wird und dass positive Entwicklungen möglich sind.

 

Die Arbeitsweise im Projekt “Gute Nachbarschaft“ wird derzeit von der BI strukturiert und erprobt. Die Anlage 4 zeigt in einem ersten Entwurf, wie eine Vorgehensweise mit einem nachgeordneten kommunalen Förderprogramm ablaufen könnte. Es wird sich in nächster Zeit zeigen, ob der versuchte Ansatz dauerhaft erfolgreich ist und etabliert werden kann.

 

Auch ungeachtet des Fortgangs im Projekt „Gute Nachbarschaft“ schlägt die Verwaltung vor, im nächsten Haushalt Mittel für die aktive Leerstandsbeseitigung bereitzustellen. Mit zunächst z.B. 25.000 €/a sollten zunächst Nutzungs- und Sanierungskonzepte anteilig gefördert werden. Damit wird sichergestellt, dass eine professionelle und auch bau- und denkmalrechtlich abgestimmte Planungsgrundlage für die Sanierung erarbeitet wird. Auf dieser Basis können konkrete Maßnahmen durchgeführt werden, ggf. auch in Bauabschnitten. Im Rahmen der begrenzten finanziellen Möglichkeiten der Stadt können möglicherweise zwar nur punktuell Erfolge erzielt werden, jedoch sollten diese als „Gute Beispiele“ in der Quartiersentwicklung kommuniziert werden.

 

Eine Förderung von Baumaßnahmen wäre nur mit einem höheren kommunalen Mitteleinsatz sinnvoll. Wenn Erfahrungen mit dem vorgeschlagenen Konzeptförderprogramm gemacht sind, sollte hierüber zu gegebener Zeit beraten werden.

 

Mit dem Förderprogramm könnte eine Unterstützung insbesondere auch für jene Eigentümer und Objekte ermöglicht werden, die nicht im Sanierungsgebiet „Neustadt-Möncheplatz“ liegen, und damit eine „Lücke“ in der kommunalen Förderlandschaft geschlossen werden.

Bei Umnutzungsüberlegungen zu Geschäften in den Hauptgeschäftslagen sind auch die Ziele des Einzelhandelskonzeptes mit dem „Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt“ (ZVB) zu beachten. Eine kommunale Förderung darf nicht zu einer Schwächung des ZVB bzw. der Haupteinkaufslage führen. Bei Fällen in diesem Bereich wären ggf. differenzierte Abwägungen erforderlich. 

 

Nach Recherche haben wenige Kommunen kommunale Förderprogramme aufgelegt, die mit ausschließlich kommunalen Mitteln private Eigentümer bei der Entwicklung ihrer Gebäude unterstützen, um z.B. Leerstände abzubauen oder das Stadtbild zu pflegen. Die Gründe dafür sind jeweils stadtspezifisch zu sehen. Oftmals fehlt eines der einschlägigen Städtebauförderungsprogramme und die Kommune möchte stattdessen mit eigenen Ressourcen möglichst unbürokratisch und flexibel Impulse zur Stadtentwicklung setzen. Als Beispiel in der Region wird auf die Aktivitäten der Stadt Hessisch-Oldendorf verwiesen. Die beigefügte Richtlinie zeigt, wie ein kommunales Förderprogramm technisch aufgebaut werden könnte. (siehe Anlage 5).

 

 

4 b) Antrag „Gesamt-Zukunftssanierungskonzept“

Angesichts der mit der Anlage 3 aufgezeigten vielfältigen Programme, den Planungsprojekten und Initiativen besteht nach Einschätzung der Verwaltung in den nächsten Jahren vorrangig die Aufgabe, die laufenden Projekte umzusetzen und besonders die laufenden Städtebauförderungsprogramme zu „bedienen“. Damit werden mit dem Einsatz und der Bindung der entsprechenden finanziellen und personellen Ressourcen die Konzepte der letzten Jahre umgesetzt.

 

Grundsätzlich sollten angesichts der Fülle der anstehenden Aufgaben zur Sanierung und Nutzung von Gebäuden mit Unterhaltungsrückständen vorrangig und ergebnisorientiert jene Akteure und Projekte unterstützt werden, die Engagement zeigen und die Potenziale haben. Eine Planungserfahrung ist sicher jene, dass eine breit angelegte Beschäftigung mit Objekten/Eigentümern, die nicht grundsätzlich bereit oder fähig zu Investitionen und Initiative sind, mitunter wenig zielführend ist und stattdessen Ressourcen binden, die anderweitig besser eingesetzt wären. Eine aufwendige Erstellung und permanente Pflege bzw. Aktualisierung eines Leerstandskatasters ist daher aus Sicht der Verwaltung nicht zielführend und nicht leistbar. Hierauf wurde bereits z.B. im Projekt „Klimagerechtes Flächenmanagement“ in der Vergangenheit mehrfach hingewiesen. 

 

Darauf hinzuweisen ist auch, dass mit den aktuellen Programmen, Projekten und Beratungsleistungen (Denkmalrecht, Baurecht, Planungsrecht, Wirtschaftsförderung) die Stadt Einbeck durchaus Hilfestellungen für Private in der Innenstadt bietet. Darüber hinaus gibt es die allgemein zugänglichen Fördermöglichkeiten, z.B. die KfW-Programme.

 

Entwicklungskonzepte sind grundsätzlich regelmäßig zu überprüfen, an neue Entwicklungen anzupassen und im Bedarfsfall fortzuschreiben, insbesondere, wenn sie Grundlage für die einschlägigen Förderprogramme sein müssen. Grundsätzlich sind Konzepte nur so gut, wie sie auch umgesetzt und finanziert werden können. Mit den aktuellen Maßnahmen ist die Stadt Einbeck derzeit gut aufgestellt. Eine Initiative zur Beseitigung und Umnutzung von Ladenleerständen wäre mit den bisherigen Entwicklungskonzepten voll und ganz vereinbar.

 

Aus planerischer Sicht ist auch anzumerken, dass sich die Planungskultur in den letzten Jahren gewandelt hat. Neben übergeordnete Konzepte, die von Experten erarbeitet, durch politische Beschlüsse vorgegeben und in Einzelprojekten sukzessive umgesetzt werden, treten zunehmend auch Planungsansätze von „unten“. Durch Quartiersinitiativen, Partizipation und Kommunikation können oftmals besser Bedarfe der Betroffenen erfasst, größere Akzeptanz von Maßnahmen erzeugt und in Folge Maßnahmen zielgerichteter umgesetzt werden.

 

Aus Sicht der Verwaltung besteht daher zum erweiterten Antrag b) derzeit kein Bedarf an weiteren Konzepten bzw. einem Gesamtkonzept.

 

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Finanz. Auswirkung:

Auswirkungen auf den Haushalt bzw. auf die mittelfristige Ergebnis- und Finanzplanung

 

x

Ja, insgesamt:

25.000

 

Nein

Produktbezeichnung

Maßnahmenbezeichnung

Haushaltsjahr(e)

einmalig (€)

jährlich (€)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Mittel sind im Budget verfügbar:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergebnishaushalt

 

Investiver Finanzaushalt

 

Finanzierungshaushalt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Es sind keine Mittel verfügbar:

 

 

 

 

Überplanmäßige bzw.

 

Außerplanmäßige Bereitstellung erforderlich

 

Deckungsvorschlag: wie folgt.

 

 

Erläuterungen zu den haushaltsrelevanten Auswirkungen:

Mittel sind zum Haushalt 2021 anzumelden

 

 

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Beschlussvorschlag:

1. Die Stadt Einbeck sieht grundsätzlich einen Bedarf zur Unterstützung von bürgerschaftlichem Engagement und von Eigentümern von leerstehenden Ladengeschäften in den historischen Kernen bei den Bemühungen zur Beseitigung von Leerständen und zur Erhaltung und Entwicklung der historischen Gebäude.

 

2. Die Verwaltung wird beauftragt, Mittel in Höhe von 25.000 € für den Haushalt 2021 anzumelden, die mit dem Ziel der Beseitigung von Ladenleerständen in der Innenstadt von Einbeck und in den Kernen von Kreiensen, Greene und Salzderhelden für die Förderung von Umnutzungs- und Sanierungskonzepten für private Gebäude eingesetzt werden sollen. Sofern im Projekt „Gute Nachbarschaft 2019“ das sich entwickelnde bürgerschaftliche Engagement mit Projekten zur nachhaltigen Leerstandsbeseitigung erfolgreich weiterarbeitet, sollen die Mittel vorrangig für die sich aus diesem Projekt ergebenden Maßnahmen eingesetzt werden.

Die Verwaltung wird beauftragt, für die Maßnahme eine Richtlinie zu erarbeiten, sobald die Mittel in den Haushalt 2021 eingestellt sind.

 

3. Eine mit der Erweiterung des Antrages (Teil b) angeregte Erarbeitung eines umfassenden „Gesamt-Zukunftssanierungskonzeptes“ einschließlich der Aufstellung und Pflege eines Leerstandskatasters wird bis auf Weiteres nicht verfolgt.

 

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Anlagen:

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2
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3
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